четвер, 1 січня 2015 р.

Зміни потрібні, але не такі - законопроект №1565

В Верховній Раді 22 грудня було зареєстровано законопроект №1565 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Цей законопроект розроблено ще за часів Президента Віктора Януковича на замовлення Мінрегіонбуду юридичною компанією Baker&McKenzie. Лобіювалась ця ініціатива за підтримки голови Адміністрації Президента Сергія Льовочкіна (зараз - нардеп від «Опозиційного блоку») чисельними т.зв. громадськими активістами. Серед цих активістів була й нинішній нардеп від «Самопомочі» Альона Бабак, яка зараз курує проходження законопроекту.

Згідно з пояснювальною запискою, цей законопроект має частково вирішити проблему законодавчого забезпечення управління спільним майном, і в тому числі - багатоквартирними будинками, але декларована мета цього законопроекту насправді є протилежною по наслідкам у випадку його прийняття.

Надання «права» без можливості реального користування таким правом


Проект закону надає три форми можливості управління багатоквартирним будинком:
  • через стару наявну форму (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - ОСББ);
  • зборами співвласників;
  • через управителя.
Опції «залишити все так, як є зараз» законопроектом не передбачено. Тобто, співвласники мусять обрати форму управління своїм будинком з однієї із запропонованих. Хто не зможе - тому управителя призначить орган місцевого самоврядування.

ОСББ по-українськи - це жахливий покруч невідомої правової природи, але дехто примудряється їх створювати і управляти будинками навіть незважаючи на це. Але друга та третя форми управління будинком викликають масу питань щодо самої можливості реального застосування їх на практиці.

Відразу слід категорично заявити: форма управління багатоквартирним будинком через збори співвласників без створення юридичної особи є абсурдною за визначенням і абсолютно непридатною для виконання завдань, задекларованих в законопроекті.

Так, статтею 7 законопроекту закріплюються обов'язки співвласників багатоквартирного будинку, зокрема: забезпечення технічного обслуговування та, у разі необхідності, проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечення додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонту та технічного переоснащення приміщень або їх частин; кожний співвласник несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонту та технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно його частці співвласника.

Водночас проектом передбачається, що від імені усіх співвласників діятиме "уповноважена особа", якій фактично делегуються необмежені повноваження при укладанні договорів від імені всіх співвласників. Законодавче ж закріплення відповідальності співвласників за неналежне виконання чи не виконання своїх обов'язків, згідно цього ж проекту, передбачає можливість звернення стягнення на майно співвласників, і в тому числі - на власне квартиру. Тобто, через дії "уповноваженого" люди ризикують позбутися свого житла.

Залишається відкритим питання щодо фінансування поточних та капітальних ремонтів, адже при відсутності банківського рахунку проведення розрахунків з виконавцями робіт, та і взагалі акумулювання коштів, унеможливлюється. Це стосується надання дозвільних документів на проведення капітального ремонту, який колись все одно доведеться проводити. Чинним законодавством не передбачено можливості надання дозволу на проведення таких робіт «безстатусним колгоспам» (до речі, навіть при СРСР колгоспи мали статус юридичних осіб).

Запропонований механізм скликання та прийняття рішень зборами співвласників уможливлює проведення "паралельних" зборів і ухвалення взаємовиключних та/або дублюючих рішень. Уявіть ситуацію - за протилежні за змістом рішення зібрано належну кількість підписів. Що робити, а особливо якщо є підстави вважати, що якась частина підписів "намальована"? Хто завірятиме підписи, перевірятиме їхню аутентичність? До відома: вартість експертизи лише одного підпису - кілька тисяч гривень.

А у випадку наявності у когось із співвласників сумнівів щодо законності ухвалення певного рішення зборами та при бажанні оскаржити його в судовому порядку доведеться позиватись в суд до усіх співвласників. А поки ви зберете усіх співвласників, в суді розберетесь, а суд через кілька років поставить крапку у справі, раніше прийняті (чи "намальовані" невідомо ким) рішення будуть діяти, адже законопроектом презюмується їх законність!

Та й зрештою «ініціативна» група може під час розгляду справи в суді повторно прийняти ще раз аналогічне рішення, або й ще прийняти ("намалювати") купу таких самих сумнівних рішень. І робити вони це можуть навіть не через якийсь злий умисєл, а просто через переконання, що діють правильно та законно. Є прислів'я, що гірше дурня може бути лишень дурень з ініціативою. Отож, при наявності таких "ініціаторів" у вашому будинку єдиним виходом для вас буде лише продаж квартири з наступним переселенням у будинок з більш адекватними сусідами, з якими є шанс створити ОСББ.

Взагалі можливість діяти від імені великої кількості людей без документа, який підтверджує повноваження, у вигляді довіреності чи іншого належним чином оформленого документа - є законотворчим «велосипедом» теорії права часів середньовіччя, який давно віджив своє через невідповідність суспільному розвитку і можливостей безмежного зловживання при мінімальній відповідальності, а то і взагалі без неї.

Тобто, проектом закону не пропонується втілення чітких і формально визначених механізмів ухвалення колективних рішень та алгоритмів подальшого їх втілення. А той механізм, що пропонується, поза всілякими сумнівами, стане головним болем для усіх власників квартир.

Управитель, як «добрий» феодал, який «зробить усе за нас»


Укоріненість економічного мислення більшості українців в атавізмах радянських часів зберігається вже протягом 23 років. Особливо це проявляється на прикладі власників квартир, які не усвідомлюють себе співвласниками своїх багатоквартирних будинків. Люди щиро, але помилково вважають свої будинки власністю держави, ЖЕКа чи комунальною власністю - але аж ніяк не своєю.

Законотворці, усвідомлюючи таку повну безпорадність більшості українців, лобіюють подібні законопроекти з метою отримання «комунальною мафією» надприбутків без жодних ризиків та відповідальності.

Співвласники багатоквартирних будинків через непрактичність форми управління своїм будинком без створення юридичної особи і відсутності бажання та/або можливості створювати ОСББ, швидше за все, погодяться на передачу будинку на обслуговування управителю.

Проектом закону дається визначення поняттю "управитель", а саме - "управитель багатоквартирного будинку" - це фізична особа-підприємець або юридична особа (суб'єкт підприємництва), що за договором із співвласниками забезпечує належне утримання і ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. І - жодних законодавчих вимог щодо цього управителя.

Таким чином, відверто лобіюється створення умов для абсолютно безконтрольного пограбування співвласників будинків. Уявіть собі - для того, аби обрати уповноважену особу (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням, для ведення спільних справ від імені співвласників, визначення її (їх) повноважень, визначення повноважень щодо управління багатоквартирним будинком, рішення з яких має право приймати управитель - достатньо лише 50%+ голосів власників "по площі".

Повторимось. В кращому випадку населення (а особливо - маргінальне та беззахисне) ставитиме підписи в обмін на продовольчий пакет чи горілку. В гіршому - ці підписи просто "намалюють".

І якщо з т.зв. "комунальних", тобто - контрольованих місцевими чиновниками ЖЕКів, ще можна чогось добитись (особливо перед виборами), то з "обраних співвласниками" "управителів" вже не вдасться добитись нічого. Оскільки на всі скарги людям відповідатимуть в усіх інстанціях: "Ви самі обрали цих прекрасних людей дбати про ваш будинок, то ж на себе і скаржтеся. А не подобаються - переоберіть".

При цьому судді, особливо першої інстанції, які завжди керуються в своїх рішеннях на користь «комунальної мафії», штампуватимуть рішення про стягнення яких завгодно сум за ненадані послуги. І зробити щось вже буде неможливо.

Будь-які спроби провести нові збори, переобрати представника чи управителя, створити ОСББ, врешті-решт - жорстко блокуватимуться "управителями", які вже сіли на ресурс. Бунтарів тягатимуть по судах або просто фізично знищуватимуть. В Росії все це квітне пишним цвітом - ось і українська комунальна мафія мріє про аналогічне щастя.

Таким чином, наслідки впровадження інституту "управителів" будуть катастрофічними для населення, а комунальний колапс остаточно поховає українське ЖКГ.

Джерела: