субота, 11 вересня 2010 р.

Можливості ОСББ для захисту Ваших прав

Що таке ОСББ та які його права?

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – юридична особа, створена власниками квартир та приміщень будинку для спільного управління й утримання будинку та для спільного використання загального майна.

ОСББ є неприбутковою організацією, яка має печатку та банківський рахунок і може укладати цивільно-правові договори, відповідаючи за своїми зобов’язаннями своїм майном (але не особистим чи спільним майном своїх членів).

Членом ОСББ може стати будь-який власник (співвласник) житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.

Головні завдання ОСББ – це покращення утримання житлових будинків та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні якісних комунальних послуг, раціональне використання платежів мешканців, управління спільною власністю.

Завдяки ОСББ Ви, на відміну від ЖЕКівських будинків, самостійно можете:
  • визначати кошторис утримання своєї квартири; 
  • визначати розмір внесків на утримання будинку; 
  • диктувати структуру і стиль управління ОСББ; 
  • формувати штатний розклад і персональний склад працівників, які обслуговують Ваш будинок та встановлювати їм заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо); 
  • вибирати найкращого виконавця житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, обслуговування ліфту, дезинфекція, виконання ремонтних робіт, тощо); 
  • визначати черговість проведення поточного ремонту і контролювати його якість;
  • отримати прибудинкову територію в приватну власність і самостійно приймати рішення щодо її використання;
  • більш успішно, ніж ЖЕКи та окремі мешканці, вимагати від постачальників комунальних послуг (“Київенерго”, ”Водоканал”) виконання умов угод.
Додаткові можливості ОСББ:
  • ОСББ як юридична особа може отримувати кредит на проведення ремонтів, установку лічильників, облаштування прибудинкової території тощо. 
  • Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватися лише за погодженням з правлінням ОСББ, причому першочергове право на викуп таких приміщень має саме ОСББ. 
  • Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати в оренду допоміжні приміщення та направляти ці кошти на поліпшення технічного стану житла. За цього воно зберігає право на державну дотацію на утримання будинку, а також і на дотацію з місцевого бюджету в рамках міської програми “Мій двір, моє подвір’я”. 
  • Колишній власник будинку (як правило, районна рада) зобов’язаний взяти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті. 
  • Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які залишились у них перед комунальним ЖЕКом. 
  • ОСББ має податкові пільги – за законом воно не платить податок на прибуток із тієї своєї діяльності, яка спрямована на утримання свого житла.
  • ОСББ має достатньо широкій простір для вибору принципів господарювання. Так, воно може передати свій будинок на баланс та обслуговування будь-якій приватній чи відомчій житлово-експлуатаційній установі або ж залишити його в комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише на деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укладати прямі договори з “Київенерго” та “Водоканалом”.
  • Як виняток, ОСББ, очікуючи більш сприятливих умов, може взагалі не здійснювати ніякої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.
Створення ОСББ

ОСББ будується на суто демократичних засадах. Його членом може бути кожен, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення в даному будинку. Члени ОСББ мають право: обирати та бути обраними в його керівні органи (правління і ревізійну комісію); безперешкодно знайомитися з документами об’єднання; за бажанням виходити з ОСББ; скликати позачергові збори (якщо на те є воля 20% членів) без відповідного рішення правління й у тому числі достроково переобирати керівництво. Ці права й обов’язки чітко закріплені в Типовому статуті ОСББ, де проводиться детальне розмежування повноважень між: зборами, правлінням, зборами уповноважених, а також членами об’єднання.

Для створення ОСББ необхідно провести установчі збори, на яких мають бути присутні не менше половини власників квартир. На установчих зборах необхідно ухвалити статут ОСББ, обрати голову та правління. Після цього відбувається державна реєстрація ОСББ у державного реєстратора.

Список контактних адрес установ, причетних до реєстрації ОСББ

Райони
Телефони відділу державної реєстрації
Телефони відділу адміністрації, що надає консультації щодо створення ОСББ
Голосіївський
289-41-10, 287-27-40
Відділ ЖКГ 522-84-63
Дарницький
562-21-31
Відділ підприємництва 562-05-52
Деснянський
519-67-60, 518-23-67
Відділ приватизації 515-25-39
Дніпровський
558-68-44, 552-51-70
Оболонський
420-46-46
Відділ ЖКГ 418-20-61
Печерський
280-03-36, 254-55-91, 280-87-23
Відділ ОСББ 280-65-24
Подільський
417-87-92
Відділ підприємництва 417-87-92
Святошинський
450-06-90, 450-05-59
Відділ ЖКГ 424-82-52
Солом’янський
249-47-52, 246-32-50
Відділ ЖКГ 249-47-46
Шевченківський
234-21-79, 235-61-53
Відділ приватизації 489-37-04

Спілка власників житла Києва у рамках виконання проекту Європейської комісії "Громадська ініціатива в управління житлом" надає консультації по створенню ОСББ по вівторках та четвергах з 16.00 до 20.00 за адресою:

Вул. Грушевського, 4-б, офіс 19-20, попередній запис по тел. 278-0186, 279-6293, факс -279-2933.

Основні законодавчі акти, що регулюють порядок створення і діяльність ОСББ:

Закони України

Постанови Кабінету Міністрів України

Накази Держжитлокомунгосп і Мінжитлокомунгосп

Як через ОСББ справляти вплив на забудову мікрорайону?

Статус ОСББ дає мешканцям додаткові можливості захищати свої права в питаннях забудови.
  1. ОСББ може отримати прибудинкову територію в приватну власність, що убезпечить Вас від забудови цієї території та розміщення на ній будь-яких об’єктів.
  2. Якщо ділянка, що виділяється під забудову, прилягає до прибудинкової території ОСББ, відповідно ст. 5 Закону України «Про основи містобудування» та ст. 18 Закону України «Про планування та забудову територій» ОСББ є юридичною особою, з якою має бути узгоджено будь-яке будівництво на ній.
  3. При виникненні спорів щодо землевідведення та будівництва на території, прилеглій до прибудинкової території ОСББ, об’єднання як юридична особа може подати до суду а також виступати третьою стороною в судових процесах.
Спираючись на міжнародний досвід функціонування ОСББ, такі об'єднання в майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкових територій, підвищення рівня їх благоустрою та покращення умов проживання.

Як стати власником прибудинкової території ?

Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Виходячи зі ст. 11 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Отже, ОСББ стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.

Тому відразу після реєстрації ОСББ доцільно вирішити питання з передачею об’єднанню прибудинкової території і визначити, як краще її використовувати в інтересах членів ОСББ. Прибудинкова територія (земельна ділянка) передається ОСББ у власність або в користування, в тому числі на умовах оренди, відповідними органами місцевого самоврядування.

Алгоритм переведення прибудинкової території у власність ОСББ:

Ознайомитися з даними Державного земельного кадастру, щоби дізнатися, хто є власниками та користувачами земельних ділянок у житловому кварталі, де розташовано Ваш будинок, звернувшись до Головного управління земельних ресурсів КМДА (01001, Київ, вул. Хрещатик 32-а; тел.: 279-58-72; факс: 246-55-68; веб-сайт: http://www.guzem.kmv.gov.ua; e-mail: gu@kievzem.kiev.ua).

Державний земельний кадастр – це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Замовити технічний звіт щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, яку ОСББ планує оформити у власність для обслуговування багатоквартирного будинку. Кінцевим етапом технічного звіту є оформлення Акта встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки (прибудинкової території) в натурі (на місцевості).

При розробці технічного звіту також відбувається погодження меж земельної ділянки з власниками та користувачами суміжних земельних ділянок.

Технічний звіт можна замовити в будь-якій землевпорядній організації, що має ліцензію на проведення землевпорядних робіт (тобто в комерційній фірмі або в комунальному підприємстві “Київський міський центр земельного кадастру та приватизації землі”, яке підпорядковане Головному управлінню земельних ресурсів КМДА). Замовлення технічного звіту коштує кілька тисяч гривень.

Увага: прибудови!

Як правило, за принципом мовчазної згоди технічний звіт розробляється відразу і для власників приміщень прибудов до багатоквартирного будинку.

Нерідко виникає така ситуація:

До того як прибудинкова територія була передана у власність ОСББ, її благоустроєм займалися члени об’єднання. Під час оформлення прибудинкової території у власність ОСББ фірми, які є власниками приміщень у прибудовах до багатоквартирного будинку, зазвичай починають претендувати на територію, яка вже благоустроєна силами ОСББ.

У разі розробки технічного звіту відразу для кількох власників може виникнути ситуація, що фірмі, якій належить прибудова, можуть відвести територію, де вже розміщено дитячий майданчик чи автостоянку співвласників багатоквартирного будинку; крім того, в цьому випадку за технічний звіт платить саме ОСББ, хоча цей документ фактично є спільним для кількох власників.

Звісно, технічний звіт розробляється не на підставі права власності на прибудинкову територію, а за принципом цілісності житлового комплексу, тобто всієї будівлі. Тому в цьому випадку можна порадити хіба що укласти цивільно-правову угоду між ОСББ і власниками приміщень у прибудовах, у якій будуть розподілені сфери впливу і діяльності на певних ділянках прибудинкової території та обумовлено засади спільного фінансування розробки технічного звіту.

Звернутися до київського міського голови з проханням видати розпорядження на оформлення землевідведення прибудинкової території (адреса: 01044, м. Київ–44, вул. Хрещатик, 36; тел. Управління з питань звернень громадян: 254-13-49, 254-16-63, 279-25-33, 235-03-94).

Замовити будь-якій землевпорядній організації технічну документацію із землеустрою для оформлення права користування ОСББ земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування житлового будинку. Для цього Ви маєте надати їй таку документацію (перелік може змінюватися):
  • копію статуту ОСББ;
  • копію установчого договору;
  • копію свідоцтва про реєстрацію;
  • довідку про включення до ЄДРПОУ;
  • документ, що підтверджує передачу будинку ОСББ у встановленому порядку (акт прийому на баланс).
Замовником розробки технічної документації згідно з чинним законодавством зобов’язаний виступити відповідний орган місцевого самоврядування, й усі витрати, пов’язані з розробкою проекту, повинні бути віднесені замовником на власний рахунок.

На практиці ж кошти для виготовлення цих документів (інвентаризацію ділянки, виготовлення плану її відводу) віднайти має саме ОСББ. Загальна сума може сягати 10–20 тис. гривень.

Землевпорядна організація, як правило, самостійно готує необхідні матеріали і направляє їх для погодження міськими службами (у відповідну районну державну адміністрацію; Головне управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища КМДА, Державне управління екології та природних ресурсів у м. Києві, Державну санепідемслужбу м. Києва, спеціально уповноважений орган охорони культурної спадщини КМДА, Інститут Генерального плану м. Києва) та складає проект рішення Київради про землевідведення прибудинкової території.

Розгляд Київрадою питання про надання прибудинкової території у власність ОСББ та прийняття відповідного рішення. Цим рішенням також затверджується проект передання прибудинкової території у власність ОСББ. У таких рішеннях, як правило, є вказівка на те, що ОСББ має у місячний термін звернутися до Головного управління земельних ресурсів КМДА з клопотанням щодо організації робіт щодо винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та оформлення державного акту на право власності на земельну ділянку (видається за підписом київського міського голови та начальника Головного управління земельних ресурсів КМДА).

Ця публікація є передруком частини статті із сайту Українського незалежного центру політичних досліджень (УНЦПД).