вівторок, 22 лютого 2011 р.

Чи можна створювати ОСББ на декількох будинках?

Чинне законодавство, що регулює питання створення і діяльності ОСББ, завжди вживає термін "об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Тобто, оскільки слово "будинок" завжди вживається в однині, робиться формальний висновок про те, що ОСББ може об'єднати лише співвласників одного багатоквартирного будинку.

Втім, насправді законодавство не містить жодної прямої вказівки на неможливість створення ОСББ, яке б об'єднало співвласників двох чи більше багатоквартирних будинків. Визначення ОСББ ("юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна"), дане у Статті 1 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", також не дає жодних підстав говорити про неможливість створення одного ОСББ на кількох будинках.

Більш того, частина 3 Статті 4 зазначеного Закону говорить про те, що "в одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об'єднання". Тобто, законодавець стоїть на тій позиції, що в одному житловому комплексі не може бути більше одного ОСББ, і в той же час не встановлює жодної заборони на створення одного ОСББ на кількох будинках. Поняття "житловий комплекс" визначено Статтею 1 зазначеного Закону: це "єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс". Тобто до складу єдиного житлового комплексу можна віднести і два окремі будинки, якщо вони мають спільні земельну ділянку, споруди та інженерні мережі, що забезпечують функціонування обох будинків. Наприклад, два чи більше будинки мають спільну котельню, дитячий майданчик, мережі, під'їзд для автомобілів тощо. В такій ситуації "відокремити" від одного з будинків котельню, мережі чи проїзд для автомобілів неможливо, оскільки кожен із будинків є "цілісним майновим комплексом" з відповідною ділянкою, спорудами і мережами. Можна сказати, що такі спільні для обох будинків мережі, споруди, майданчик тощо змушують і самі будинки розглядати як складові єдиного житлового комплексу. Відтак, якщо два будинки входять до єдиного житлового комплексу, то в силу частини 3 статті 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" можна створити лише одне ОСББ, яке повинне об'єднати власників приміщень в обох будинках.

Непрямим підтвердженням тому, що членами одного ОСББ можуть бути власники квартир у різних будинках, є і положення Статті 7 вищезазначеного Закону, яке вимагає в статуті об'єднання визначати, зокрема, підстави та порядок злиття об'єднання. Отже, якщо Закон допускає можливість злиття двох ОСББ, вже існуючих у двох будинках, то логічним є визнати, що ОСББ може об'єднувати мешканців більше ніж одного будинку.

Крім того, Стаття 5 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів в ОСББ. А зазначені кооперативи можуть об'єднувати (і на практиці часто об'єднують) мешканців кількох будинків. Тож якщо дотримуватися тієї думки, що ОСББ може створюватися лише на одному будинку, то слід би було визнати, що при реорганізації кооперативу в ОСББ слід його штучно розділити, створивши замість одного ЖБК два або більше ОСББ. Але такий підхід суперечив би правилам зазначеної Статті 5, яка передбачає, що з моменту прийняття загальними зборами ЖБК рішення про реорганізацію в ОСББ такі збори вважаються установчим зборами об'єднання. А при згаданому підході вийшло б, що єдині загальні збори ЖБК раптом "перетворилися" на, скажімо, двоє установчих зборів двох ОСББ. Тож абсурдність і нежиттєздатність такого підходу є очевидною і з цих позицій.

Джерело:

http://mhrp.org.ua/index.php?option=com_content&task=view&id=92&Itemid=101#6